28.03.18 126 622 13
С точки зрения закона и права
В прошлый раз мы начали рассказывать, Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
Екатерина Мирошкина
экономист
С точки зрения закона, апартамент - это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты - вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости - это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка - думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом - это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты - скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» - вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, - им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно - там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы - все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши - чинить, лампочки - вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать - открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников - это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования - все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится - и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник - тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра - риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам - это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции - соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр - все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами - это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент - это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке - максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.
Налог на имущество
Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество - 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно - только с разницы.
Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода - ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты - они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.
Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой - 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше - 2%.
Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.
Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²
На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры
Цена за 1 м²
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
13 млн Р
Апартамент
10,5 млн Р
Налоговый вычет
Квартира
Апартамент
Налоговая база
Квартира
19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р
Апартамент
39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р
Ставка налога на имущество
Квартира
Апартамент
Ежегодный налог на имущество
Квартира
9576 Р
Апартамент
52 500 Р
В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2018 года этот реестр расширили - сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.
Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.
Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.
Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2017 года - 17 рублей за квадратный метр.
Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
Минимальный взнос за м²
Квартира
17 Р
Апартамент
0 Р
Обязательный платеж в месяц
Квартира
663 Р
Апартамент
0 Р
Взносы на капремонт за год
Квартира
7960 Р
Апартамент
0 Р
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем - это уже на совести застройщика.
Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.
В чем выгода при покупке апартаментов
Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами - можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, вопросы из серии: «Чем апартаменты отличаются от обычных квартир?» возникают до сих пор.
Нежилое жилье
Главная особенность апартаментов как класса жилья заключается в том, что эти помещения относятся к нежилому фонду. С правовой точки зрения они обычно рассматриваются как объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для временного проживания. С этим связаны как их преимущества, так и недостатки перед обычными квартирами.
Преимущества апартаментов
1. Выгодная цена .Раньше апартаменты относились к элитному жилью, поэтому, по сравнению с «обычными» квартирами, стояли достаточно дорого. Сейчас же можно встретить апартаменты не только бизнес, но и эконом класса.
Разница в цене между квартирой и апартаментами одного класса аналогичной площади в одном районе составляет 15-25%. Квартира однозначно обойдется дороже апартаментов..
2. Свободная планировка. С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем, поэтому их переустройство не подлежит согласованию по жилищному законодательству. Как правило, апартаменты имеют свободную планировку , а фантазия их владельца при ремонте ограничена только несущими стенами и «мокрыми зонами»
3. Элитная инфраструктура. Апартаменты высокого уровня предназначаются для обеспеченных клиентов, которые весьма требовательны к качеству инфраструктуры. На их территории или первых этажах комплекса апартаментов часто располагаются банкетные залы, SPA-центры, фитнес-клубы, престижные магазины и даже отделения банков.
Апартаменты эконом класса ничем не отличаться от обычных квартир и могут вовсе не иметь своей инфраструктуры.4. Удобство расположения. В силу своей специфики апартаменты не подпадают под городские ограничения по «точечной» застройке. Они могут располагаться в густонаселенных районах или на верхних этажах премиальных бизнес-центров. Городские апартаменты часто покупают для того, чтобы сэкономить время на дорогу – жилье может располагаться в пяти минутах пяти от офиса. А загородные комплексы имеют возможность предложить своим жильцам эксклюзивные услуги, например, членство в расположенном поблизости яхт-клубе .
5. Закрытая экосистема. В отличие от городских многоквартирных домов, застройщики которых обязаны отдать часть квартир под муниципальное жилье, застройщик апартаментов не имеет такого обременения. Поэтому жильцы элитных апартаментов могут вращаться в кругу людей, близких по социальному статусу, жизненным ценностям и увлечениям.
Даже в апартаментах эконом класса социальный статус владельцев выше по сравнению с обычным многоквартирным домом. Так как апартаменты - это все-таки второе жилье.
6. Привлекательность в качестве инвестиции. Апарт-квартиры, как и квартиры можно выгодно сдавать в аренду как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Особенно, если у апартаментов удачное расположение.
Покупка апартаментов с последующей перепродажей сейчас актуальна только как длительная инвестиция. Увеличения срока владения с 3 до 5 лет необходимого для продажи без уплаты подоходного налога сделало менее выгодными «быстрые» сделки с недвижимостью.
Недостатки апартаментов
1. Невозможность прописки. Поскольку апартаменты не считаются жилым помещением, в них невозможно оформить прописку или долговременную регистрацию по месту жительства. Таким образом, владельцы апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Застройщик не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой, поэтому жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.
Для большинства покупателей апартаментов проблема прописки серьезного значения не имеет. У многих собственников такого жилья апартаменты являются второй или третьей квартирой. Владельцы недвижимости класса «люкс» пользуются платными программами медстрахования и возят детей в частные учебные заведения. Ну а для тех, кто «бегает» от армии или алиментов, отсутствие прописки может стать даже плюсом.
2. Более высокие налоги. Если ставка налога на квартиру составляет 0,1 -0,3% кадастровой стоимости, то для апартаментов эта выплата выше от 0,5 до 2 %. Однако следует учитывать, что апартаменты дешевле аналогичных по метражу квартир, поэтому база налогообложения в случае апартаментов меньше, как и конечная сумма налога.
3. Более высокие коммунальные платежи. Тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений, поэтому, по сравнению с обычными квартирами, апартаменты выйдут дороже в обслуживании. Разница составляет всего 10 – 25 %, то есть 2 – 4 тыс. рублей в абсолютном исчислении, что вряд ли будет иметь принципиальное значение что вряд ли будет иметь принципиальное значение для покупателей недвижимости бизнес и премиум класса.
4. Отсутствие жилищных льгот. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, их владелец не может претендовать на имущественный вычет или освобождение от налогообложения при продаже недвижимости спустя три года владения. Кроме того, при возникновении судебных тяжб на апартаменты не действует статья 79 Федерального законодательства РФ, то есть на них может быть наложено взыскание, даже если они являются единственным местом жительства гражданина-должника и его семьи. Наконец, на владельцев апартаментов не распространяются и региональные законы о жилищных субсидиях.
С 2014 по 2016 год в прессе периодически сообщают о планах на законодательном уровне приравнять апартаменты к квартирам. Или как минимум разрешить в них долгосрочную регистрации (прописку). Лобби застройщиков, безусловно, продолжит давление на власти. И возможно подобное решение все-таки будет принято. Например, как менее дорогостоящий (в сравнении с гос.поддержкой ипотеки) способ поддержать строительный бизнес в условиях кризиса.
Удачных покупок!
p.s. C 20 января 2017 года Сбербанк начал выдавать кредиты на покупку строящихся апартаментов. Ставка 11,5-13% годовых.
Большим спросом на рынке недвижимости в последние года стали пользоваться наравне с обычными квартирами .
Приобретая их, владельцы думают, что становятся обладателями полноценной жилой недвижимости.
Но на самом деле существует много различий между этими двумя объектами как в юридическом плане, так и в процессе эксплуатации.
Определение понятий
Понятие апартаменты появилось совсем недавно, но этот объект недвижимого имущества прочно завоевал свое место на рынке. Ранее данным термином называли элитные картины, но сегодня он носит совсем иное значение. Под апартаментами понимается нежилое помещение, в котором человек создает все условия для возможности проживания. Это отдельное помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, кухни и ванной.
Такой тип недвижимости относят к нежилому фонду , но в нем разрешено проживание. Такие помещения встречаются чаще всего в зданиях, принадлежащих гостиницам, в административных строениях. Данный вид жилья пользуется спросом при аренде квартир. В законодательных актах нигде данный термин не используется, он применяется у риелторов и застройщиков.
Под термином квартира понимается обособленное помещение, которое относится к жилому фонду и пригодно для проживания. Она имеет отдельный вход, оснащена всеми необходимыми коммуникациями.
Отличительные особенности
Различий между апартаментами и квартирой очень много. Их квалифицируют по категориям.
Юридические моменты
Основное отличие этих двух объектов недвижимости заключается в юридической стороне.
Апартаменты
относятся к нежилому фонду. Они могут находится в помещениях торговых центров, офисных зданиях.
Квартиры относятся к жилому фонду на рынке недвижимости. Но эти два понятия объединяются тем, что в них можно проживать на постоянной основе.
Понятие квартира четко прописано в законе. При ее строительстве застройщики должны соблюдать все строительные нормы. Именно по этой причине чаще всего отдается предпочтение строительству апартаментов. К ним предъявляется меньше требований, соответственно, снижается себестоимость. Есть только одно требование, минимальная площадь помещения должна составлять не менее 40 квадратных метров.
Существенное отличие заключается в . В апартаментах нельзя прописаться постоянно. Это связано с тем, что этот вид недвижимого имущества не признан жилым. Регистрацию можно оформить только на , максимально на пять лет. Такая регистрация доставляет владельцу определенные трудности. У собственника такой недвижимости могут возникнуть проблемы с трудоустройством, получением социальных выплат.
Кроме того, оформить даже временную регистрацию можно в апартаментах, которые входят в состав гостиничных комплексов и отелей. Перед тем как купить такое жилье, необходимо уточнить у заказчика статус объекта.
Отличается и правовой аспект владения правом собственности на общее имущество. Хозяева квартир в многоквартирных домах могут пользоваться общим имуществом в долевой собственности наравне со всеми жильцами. К местам общего пользования относятся чердаки, подвалы. Они могут выступать против нежелательного использования этих мест другими лицами.
Владельцы апартаментов не обладают правом долевой собственности в комплексе. Если гражданин захочет сделать совмещенный тамбур, ему потребуется выкупить или взять в аренду необходимую территорию у собственника комплекса.
Если владелец недвижимости становится должником, у него не могут изъять единственное жилое помещение, находящееся в его собственности. Исключением в данном случае является недвижимость, которая была приобретена по . Но апартаменты жилыми помещения не признаются, поэтому при возникновении проблем с судебными приставами, гражданин может быть выселен из них.
Ценовая политика
Владельцы апартаментов сталкиваются с большими расходами на . Их стоимость рассчитывается по тарифам, установленным для нежилых помещений.
Но они существенно экономят при покупке недвижимости. Апартаменты стоят дешевле, чем квартиры. Именно по этой причине они пользуются большим спросом. Низкая цена связана с тем, что застройщики могут сэкономить при строительстве, так как строительные нормы и санитарные требования к нежилым помещениям ниже, чем к жилым. Разница в стоимости
может составлять до 30%.
Налоговые выплаты на апартаменты намного выше, чем на квартиры. Налог на имущество физических лиц на квартиры рассчитывается исходя из . Площадь квартиры перемножается на кадастровую стоимость квадратного метра и на налоговую ставку. Ставка налога на жилые помещения устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве она составляет 0,1%.
Владельцы недвижимости в виде апартаментов тоже должны платить налог на имущество. Но расчет налоговой ставки совсем другой. Кадастровая стоимость таких объектов ниже, а вот налоговая ставка выше. Минимальный размер ставки составляет 0,5%, в некоторых регионах он может достигать 2%.
Граждане, покупающие квартиры, имеют право получать и льготы. Этого лишены владельцы апартаментов. Такие вычеты и льготы не распространяются на нежилые помещения.
Технические отличия
Отличаются апартаменты от квартир способом застройки.
При возведении жилых домов должны учитываться все санитарные и строительные нормы. К апартаментам требования намного ниже. Например, нормы по инсоляции не распространяются совсем.
Объекты различны и в плане инфраструктуры и подъездных путей. При строительстве жилого дома в зоне застройки должны быть объекты инфраструктуры, магазины, школы, детские сады. Строительство апартаментов этих требований не касается.
В обязанности застройщиков жилых комплексов входит строительство подъездных дорог и благоустройство территории. Строители комплекса апартаментов не несут ответственности за организацию подъездов.
Можно ли переоформить один вид недвижимости в другой
Перевести нежилое помещение в жилое можно при соблюдении двух условий :
Для того чтобы осуществить такой перевод, необходимо подготовить пакет документов :
- План здания поэтажно, его можно заказать в .
- Выписку из технического паспорта.
- Справку из технадзора о состоянии помещения. Предварительно нужно вызвать комиссию.
- Заключение комитета по архитектуре и градостроительству.
Документы можно подать через МФЦ или на портале Госуслуг . Ответ на заявку должен поступить не позднее чем через 48 рабочих дней.
Преимущества покупки
Чаще всего апартаменты приобретают частные инвесторы. Это делается с целью дальнейшей сдачи помещений в аренду. Среди покупателей такого вида недвижимости часто встречаются бизнесмены, которые используют их в качестве жилья во время командировок.
Такие жилые помещения подходят для тех, что большую часть времени живет за городом в своем доме, а в центр приезжает на несколько дней.
Высоким спросом пользуется такая недвижимость у студентов. Это хороший выход для родителей, так как в данном случае жилье стоит дешевле, чем квартира. После окончания учебы его можно продать или сдавать в аренду.
Апартаменты не рекомендуется покупать семьям с детьми, пенсионерам, инвалидам. В первую очередь это связано с тем, что такие объекты расположены далеко от всех социальных объектов. Рядом нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада. Кроме того, для пенсионеров и инвалидов предоставляются большие , которых они лишаются при проживании в апартаментах. Такие категории граждан предпочитают приобрести квартиру.
Выбор между рассмотренными видами жилплощади будет зависеть от целевого назначения объекта недвижимости . Если имущество необходимо для постоянного проживания, то лучше всего останавливать свой выбор на полноценной квартире. Если объект необходим как источник дохода или для самостоятельного временного проживания, лучше всего подойдут апартаменты.
Об отличительных особенностях данных объектов недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:
Казалось бы, что может быть проще, чем купить ? Просто выбираешь понравившийся вариант, оплачиваешь и наслаждаешься. Однако на рынке недвижимости новичок может не просто «заплутать», но и совершить роковую ошибку, выбрав тип собственности, не удовлетворяющий потребности. Сегодня вместе с редакцией сайт детально рассмотрим, и квартира – в чём разница, и какой тип недвижимости лучше приобрести.
Касательно разделения, всегда должен быть изолирован санузел. Если в квартире присутствует изоляция санузла, но остальные помещения объединены (спальная комната, пищеблок), то квартира получает статус . Очень часто за студию выдают однокомнатную квартиру, в которой сделали перепланировку и снесли перегородку кухонную. Фактически, это, по закону, является студией, но там тогда не должно быть коридора как такового.
Студии бывают разными, это не простая тесная , как думают многие. Площадь таких помещений может равняться площади двух- или даже четырёхкомнатных квартир. Просто появляются зоны под те или иные цели. Такой вид недвижимости очень распространён в странах с богатой экономикой. Студии зачастую покупают люди, не обременённые детьми или родственниками, требующими проживания вместе с собственником. Это считается жильём молодых. Цена на такие квартиры на 20-30% ниже рыночной, без учёта этажа, на котором они расположены. Конечно, студию легко переделать под обычную квартиру, заново построив перегородки в ней.
В последнее время в недвижимости появились совершенно новые понятия, такие как апартаменты, квартиры-студии. Давайте поговорим о том, что они означают и в чем, собственно, отличие апартаментов от квартиры или студии. Желая приобрести недвижимость, люди задаются массой вопросов по этому поводу. Давайте разберемся в нюансах.
Что такое апартаменты, отличие от квартир
Апартаменты ассоциируются почему-то с элитным жильем, сегодня их очень много в продаже. В основном это новостройки. Однако, желая приобрести такую недвижимость, покупатели задают много вполне закономерных вопросов.
И самый первый их них: «А что же такое апартаменты?» Отличие от квартир уже начинается с того, что это нежилые помещения. Да-да. Именно нежилые.
И дело даже не в размерах и планировке такой недвижимости, а в том, что такие помещения строятся для административных целей. Даже в свидетельстве на право собственности такого объекта будет указано, что помещение нежилое. Иногда в Москве реализуются апартаменты, в документах на которые делается запись «гостиничного типа».
Итак, апартаменты - это прежде всего коммерческая недвижимость. Именно по этой причине их размещают в больших центрах вместе с магазинами, фитнес-центрами, офисами. И тем не менее настоящим предназначением таких помещений является все-таки проживание.
Казус состоит в том, что в законодательстве России не определено официально само понятие апартаментов, а потому девелоперы, пользуясь имеющимися законами, обозначают их как жилье площадью более сорока метров квадратных, имеющее более одной комнаты, кухню и туалет с ванной.
Нежилое помещение
Если говорить о том, чем отличаются апартаменты от квартиры, то прежде всего тем, что это нежилое помещение. С точки зрения права они обычно являются коммерческими фондами, в которых возможно временное проживание. В этом, как говорится, и преимущество, и недостаток апартаментов по сравнению с обыкновенными квартирами.
Каковы преимущества апартаментов?
Мы разобрались в вопросе о том, что такое апартаменты. Отличие от квартир начинается уже с цены. Поскольку они считаются элитным жильем, то и стоят соответственно дороже. При проведении сравнительного анализа риелторы говорят о том, что апартаменты порой обходятся на 20-25 % дороже, чем обычная недвижимость той же площади в одном районе.
Свободная, не ограниченная рамками планировка
Мы уже упоминали о том, что юридическое отличие апартаментов от квартиры состоит в том, что это коммерческие фонды. А значит, коль это нежилое помещение, то его переоборудование не согласовывается с жилищным законодательством. Обычно там присутствует совершенно свободная планировка, можно воплощать любые фантазии хозяев, нельзя только трогать несущие стены.
Элитарная инфраструктура - это еще одно отличие апартаментов от квартиры. Начнем с того, что они рассчитаны на состоятельных покупателей, которые относятся очень требовательно к окружению. Как правило, на первых этажах таких комплексов находятся фитнес-центры, спа-клубы, рестораны, бары, дорогие магазины, банки. Приобретая такое жилье, люди получают высокий сервисный уровень, не выходя из такого комплекса.
Удобное расположение - это главное отличие апартаментов от квартиры в Москве. Как известно, расстояния в столице огромные, а потому для удобства жилье приобретается в пяти минутах от работы. Это связано с тем, чтобы экономить драгоценное время на дорогу и пробки. Такие городские комплексы располагают в очень населенных местах или на верхних этажах больших бизнес-центров.
Что касается загородных построек, то там есть свои преимущества. Например, жильцы могут стать членами элитного яхт-клуба.
Проживание на одной территории людей примерно одного уровня
В городских многоэтажках заселяются люди, принадлежащие к совершенно разным слоям. Уровень состоятельности людей тут очень разный. Богатые люди, желающие вращаться только в своем кругу, получают такую возможность, приобретая апартаменты.
Отличие от квартир также состоит в том, что такое жилье можно выгодно перепродать либо сдать в аренду. Девелоперы утверждают, что недвижимость такого уровня не дешевела даже в условиях кризиса.
Есть ли у апартаментов недостатки?
Да, действительно есть ряд недостатков.
Говоря о том, в чем разница между апартаментами и квартирой, нужно обязательно перечислить эти отрицательные моменты:
Мы разобрали основные отличия квартиры от апартаментов.
В целом последние являются очень выгодным вложением денежных средств. Для большей части их обладателей преимущества перевешивают на чаше весов недостатки.
Правительство Москвы планирует заняться урегулированием рынка апартаментов. Элитное жилье хотят уровнять с квартирами, а это приведет к поднятию стоимости.
Что такое квартира?
Мы с вами подробно поговорили о том, что такое апартаменты, отличие от квартир довольно существенное. Эти различия можно воспринимать и как преимущества, и как недостатки. А как же законом определено понятие квартиры? Это недвижимость, полностью готовая для проживания людей. Она должна соответствовать определенным требованиям комфорта. Есть обязательные условия, которым она должна соответствовать:
- Наличие электросетей и отопления.
- Присутствие водопровода и канализации.
- Собственный вход в помещение и обязательное деление всей площади на отдельные комнаты.
Класс квартиры определяется ее площадью, числом комнат, этажностью дома, внутренним ремонтом. Также на цену влияет место расположения, отдаленность от инфраструктуры.
Что такое квартира-студия?
Рассматривая тему недвижимости, непременно нужно упомянуть о такой разновидности жилья, как квартира-студия. Они тоже стали популярны в последнее время. Что же это такое? Чем отличаются апартаменты от квартиры-студии?
Такой вид жилья имеет своеобразную планировку. По сути, это та же однокомнатная квартира, но только в ней нет раздела на кухню, спальню и гостевую комнату. Абсолютно вся площадь представляет собой единое пространство, изолирован только лишь санузел. В такой квартире напрочь отсутствуют коридоры.
Студии хороши для молодых семей, у которых пока нет детей. Недостатком такой недвижимости является то, что невозможно уединиться, если хочется побыть одному. Хотя всегда можно заняться перепланировкой и что-то изменить. Зато есть один большой плюс. Это, конечно же, цена. Она на тридцать процентов ниже, чем стоимость полноценной квартиры.
Студии строятся со свободной планировкой. Модным стало превращать обычное жилье в студию, сделав внутреннюю перепланировку.
Основным отличием такого вида недвижимости является то, что, в отличие от апартаментов, это жилое помещение со всеми вытекающими последствиями.
Какие бывают планировки студий?
Стереотип о том, что студия - это тесное помещение для двоих, совсем не верен. Размеры площади могут быть совершенно разными. Это могут быть и просторные помещения, и даже двухуровневые. Планировка предусмотрена - квадратная, прямоугольная, круглая, трапециевидная.
История появления студий
Первые квартиры-студии появились в США более ста лет назад. Это было новым словом в архитектуре. Благодаря тому, что отсутствовали внутренние несущие стены, стало возможным отойти от стандартной планировки. Первыми приняли такой вариант жилья представители богемы, люди искусства. При их образе жизни такой вариант был оптимален. Однако прошло время, и в Америке студия стала дешевым жильем для студентов.
Недостатки квартир-студий
В нашей же стране студия почему-то считается чем-то элитным. На самом деле это глубокое заблуждение. Начнем с того, что такое жилье удобно лишь для одного или двух человек.
К достоинствам можно отнести хорошее освещение при минимальной площади. Радует возможность перепланировки. Площадь увеличивается за счет отсутствия коридоров. На Западе студии популярны из-за своей дешевизны. У нас переоборудование помещений проводится по индивидуальному проекту, из-за чего становится очень дорогим. Оно просто того не стоит. А в итоге при больших затратах получается жилье, которое не совсем удобно для среднестатистической семьи.
Вариант студии используют в больших загородных домах для оформления первого этажа, где гостиная, кухня и холл делаются единым пространством с элементами зонирования. Остальные же этажи имеют обычную планировку, где присутствуют отдельные комнаты, коридоры и т. д. Такой вариант, безусловно, приемлем. Однако позволить его себе могут далеко не все.
Вместо послесловия
В настоящее время на рынке недвижимости присутствует много видов жилья. Но, решив что-то приобрести, нужно четко понимать, что вы хотите получить, а также учитывать юридические нюансы. Мы подробно рассмотрели, чем отличаются апартаменты от квартиры, и что такое студия. Предлагая вам варианты жилья, риелторы не всегда говорят вам всю правду. А потому нужно самому разбираться в нюансах предлагаемого жилья. Помните, что, решив приобрести апартаменты, вы в результате получите нежилое помещение. И не верьте в то, что вам пообещают возможный перевод в жилой фонд. Таких случаев на практике очень мало. Да и застройщикам такие лишние хлопоты ни к чему. Если вас нюансы прописки не интересуют, то тогда это ваш тип жилья. Ну а наиболее простым вариантом будет приобретение либо студии, либо квартиры. Решать же только вам.
